Personal de portería
La supervisión del personal de un edificio de Propiedad Horizontal requiere por parte del Administrador asumir una posición realista, pues cumple la función de ser representante del consorcio de propietarios (empleador).
Dentro de sus facultades y responsabilidades está a su cargo la elección, el control de desempeño, la aplicación de eventuales sanciones disciplinarias, como por ej. apercibimientos, suspensiones y hasta la resolución contractual. Las órdenes a cumplir por parte del encargado deben ser claras, precisas y factibles, dentro del horario laboral.
El control debe ser ejercido por el administrador como única autoridad del consorcio, el cual deberá decidir ante el reclamo de las partes.
Las relaciones entre copropietarios - personal - administrador, son en la mayoría de los casos, atípicas, debiendo el administrador convertirse en intermediario y conciliador.
A veces el administrador se encuentra presionado por diferentes actitudes de los consorcistas:
Aquellos que tienen con el encargado una relación de favoritismo, amistad, simpatía o deudas nacidas de contraprestaciones. Otras que simplemente habitan el inmueble, abonan sus expensas como una obligación más, pero que no conviven.
Algunos que sin dejar de lado la convivencia armónica con el encargado y la comunidad consorcial, buscan afanosamente que las partes respeten los límites y niveles que establecen las relaciones laborales, en beneficio de todo el consorcio. En todos los casos, el administrador deberá tratar de encontrar las soluciones necesarias a los problemas planteados dentro del límite normativo que rige cada relación.
Ley de Contrato de Trabajo
La norma madre de los relaciones laborales en
Hay un principio importante que es el protectorio de la defensa del trabajador que llega hasta el "Indubio pro-operario" en caso de duda a favor del trabajador y además un orden público laboral, esto quiere decir que hay un mínimo legal garantizado, cuyo nivel descendiente resulta infranqueable, ni siquiera por convención de partes. No existen muchas normas laborales que puedan acordarse libremente.
La ley no lo permite, sólo se puede acordar sobre la base de lo que marca específicamente la ley, ninguna convención particular tiene valor aunque se halle firmado en presencia de testigos.
El piso mínimo que marca la ley debe respetarse. Dentro del marco normativo de primacía legal en la actividad que nos ocupa encontramos en primer término
La relación laboral comienzo el primer día que el trabajador presta servicios, existiendo un período de prueba de 59 días. Las relaciones laborales concluyen cuando el trabajador está en condiciones de jubilarse, renuncia a su empleo, o es despedido con o sin justa causa.
Despido:
Con causa justificada
La norma específica para los Encargados de Casa de Rentas y Edificios de Propiedad Horizontal (Ley 12.981) establece en su art. 5°: "Las únicas causas de cesantía del personal son las siguientes:
Condena judicial por delitos de acción pública o de acción privada contra el empleador o sus inquilinos, salvo los cometidos con motivo de actividad gremial. Cuando hubiera auto de prisión preventiva por delito cometido en la propiedad, el empleador tendrá derecho a suspender al empleado u obrero. Si recayere absolución o sobreseimiento se le repondrá en el cargo. En este último caso, si el proceso hubiere sido promovido por denuncia o querella del empleador, el empleado u obrero tendrá derecho a la remuneración que dejó de percibir.
Abandono de servicios, inasistencias o desobediencias reiteradas e injustificadas de sus deberes y a las órdenes que reciba en el desempeño de sus tareas. A los efectos de la reiteración solamente se tomarán en cuenta los hechos ocurridos en los últimos 6 meses.
Enfermedad contagiosa crónica que constituya un peligro para los inquilinos de la casa, previo pago de las indemnizaciones correspondientes de acuerdo con lo establecido en el Art. 10.
Daños causados en los intereses del principal por dolo o culpa grave del empleado o incumplimiento reiterado de las demás obligaciones establecidas en el Art. 4° de esta ley. Será nula y sin ningún valor la renuncia al trabajo del empleado u obrero que no fuere formulada personalmente por éstos ante la autoridad de aplicación."
Es importante recordar que las causales invocadas en el telegrama de despido, no podrán ser luego cambiadas, con posterioridad no se podrá agregar otra causa, aunque la misma fuera decisiva.
Sin causa justificada
Con preaviso: De tres meses cualquiera fuera su antigüedad luego de haber cumplido los 60 días para tener estabilidad. La notificación se debe efectuar por telegrama colacionado y cuando el trabajador ocupe vivienda. El plazo para abandonarla se encuentra comprendido en el plazo del preaviso.
Sin preaviso: Corresponde abonar el importe de tres meses de sueldo.
Desalojo de la vivienda: Cuando el despido es sin preaviso, el empleador deberá conceder al trabajador un plazo de 30 días para el desalojo de la vivienda.
Indemnización por antigüedad: Un mes de sueldo por cada año de servicio. Por la fracción mínima (por ej., un año o un día) corresponde computar un año más de antigüedad (JUR.). Cabe consignar que en la extinción de la relación laboral por muerte del trabajador la indemnización correspondiente (Art. 11 del Estatuto) es igual a la indemnización por muerte establecido por
En todos los casos conforme al art.
Normas para despido
En los casos de despido dispuesto por el empleador, sin justa causa, habiendo o no mediado preaviso, éste deberá abonar al trabajador una indemnización equivalente a un mes de sueldo por cada año de servicio o fracción de tres meses, tomando como base la mejor remuneración mensual normal y habitual percibida durante el último año o durante el plazo de prestación de servicio.
Cabe consignar, que en el despido del encargado con vivienda de un edificio de Renta o Propiedad Horizontal, se produce siempre como lógica consecuencia de la particularidad del empleo un "Distracto traumático", toda vez que la relación se resuelve con una persona que seguirá habitando el mismo inmueble durante un tiempo, con la consiguiente tirantez que en ocasiones llega a enfrentamientos con los copropietarios.
Es por ello la labor del Administrador en estos casos, no se debe limitar a lo técnico y legal, sino que deberá necesariamente introducirse en la cuestión humana, tratando siempre de conciliar los intereses de las partes.